《兰溪市农村村民建房管理办法》修订意见

为进一步完善兰溪市农村村民建房管理办法，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》等规定，在符合国土空间规划的前提下，结合兰溪实际，对《兰溪市农村村民建房管理办法》（兰政办发〔2022〕27号）（以下简称《管理办法》）的部分条款进行修订。现将有关修订内容明确如下：

一、调整内容

1．总则。

原内容：为进一步加强农村村民建房审批管理，保障村民合法权益，实行规划管控、集约用地，改善农村人居环境,建设美丽乡村，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》等法律法规规定，结合兰溪市实际，制定本办法。

修订为：为进一步加强农村村民建房审批管理，保障村民合法权益，实行规划管控、集约用地，改善农村人居环境,建设美丽乡村，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《浙江省农村住房建设管理办法》等规定，结合兰溪市实际，制定本办法。

2．基本原则。

原内容：规划管控。按照“城乡一体、全域规划”的要求，科学安排农村生产、生活、生态空间，完善乡村规划体系，加强农房风貌引导。按照市域村庄布局规划（1+X+Y）编制村庄规划。村民建房审批必须符合村庄规划，未编制村庄规划的村庄，原则上不予村民建房审批。

市政府成立村民建房工作领导小组，设立由农业农村、自然资源和规划、住建、综合行政执法等部门组成的村民建房管理工作专班，对村民建房地块选址、风貌管控等进行联合审查。乡镇人民政府在实施建房审批时要重视和吸收联合审查结论，依法作出建房审批决定。村民建房管理工作专班根据领导小组要求，对村民建房工作中出现的问题进行协调和研究，并对相

关政策予以明确。

集约用地。村民建房应充分利用村内原有宅基地、空闲地以及村其他建设用地，尽量不占或少占耕地，不得占用永久基本农田。推行统建、联建和建造公寓式住宅，积极引导自然村向中心村、城镇集聚。纳入村庄布局规划撤并村管理的，原则上不予安排新增建设用地；纳入村庄布局规划近期撤并村管理的，原则上不再审批村民建房。

修订为：规划管控。按照“城乡一体、全域规划”的要求，科学安排农村生产、生活、生态空间，完善乡村规划体系，加强村民建房风貌引导。按照市域村庄布局规划（1+X+Y）编制村庄规划。村民建房审批必须符合村庄规划，未编制村庄规划的村庄，原则上不予村民建房审批。

市级成立由市政府主要领导任组长的村民建房管理工作专班，下设由农业农村、资规、住建、综合行政执法等部门组成的村民建房管理工作专班办公室，对村民建房地块选址、风貌管控等进行联合审查。乡镇人民政府在实施建房审批时要重视和吸收联合审查结论，依法作出建房审批决定。村民建房管理工作专班办公室根据工作专班要求，对村民建房工作中出现的问题进行协调和研究，并对相关政策予以明确。

集约用地。村民建房应充分利用村内原有宅基地、空闲地以及村其他未利用建设用地，尽量不占或少占耕地，不得占用永久基本农田。推行统建、联建和建造公寓式住宅，积极引导自然村向中心村、城镇集聚。纳入村庄布局规划撤并村管理的，原则上不予安排新增建设用地；纳入村庄布局规划近期撤并村管理的，原则上不再审批村民建房。

3．职责分工。

原内容：市农业农村部门负责农村宅基地改革和管理有关工作，指导和监督农村集体经济组织成员资格、建房资格审查、认定，参与编制国土空间规划、村庄规划，编制农村建房年度计划等工作。具体承担指导宅基地分配、使用、流转、纠纷仲裁管理和宅基地合理布局、用地标准、违法用地查处；指导闲置宅基地和闲置农房利用等工作；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将村民建房新增建设用地需求通报市自然资源和规划局。

市供电、供水部门依职权负责做好合法建房户用电、用水保障工作，对违法建设行为依法采取限制供电、供水措施。

修订为：市农业农村部门负责农村宅基地改革和管理有关工作，指导和监督农村集体经济组织成员资格、建房资格审查、认定，参与编制国土空间规划、村庄规划，编制农村建房年度计划等工作。负责宅基地分配、使用、流转、纠纷仲裁管理和宅基地合理布局、用地标准、违法用地查处；指导闲置宅基地和闲置农房利用等工作；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将村民建房新增建设用地需求通报市自然资源和规划部门。

市供电、供水部门依职权负责做好合法建房户用电、用水保障工作。

4．申请宅基地建房条件。

原内容：村民符合下列条件之一的，可申请建房：

（1）因实施村庄改造或重点工程拆迁安置的；

（2）无房户、危房户、受灾户、住房困难户；

（3）原户籍在本村，且未享受过住房安置政策的征地农转非人员、小城镇户改人员；

（4）原户籍在本村，户籍迁出后未享受单位集资房或其他房改优惠政策，具有本村集体经济组织成员资格的人员；

（5）经批准回乡落户的干部、职工、军人和其他人员，未享受单位集资房或其他房改优惠政策的；

（6）经市委市政府批准回乡定居的港澳台胞、华侨、外籍华人及其他有特殊贡献人员；

（7）法律法规规定的其他情形。

修订为：申请宅基地建房条件

（1）原户籍在本村，且未享受过住房安置政策的征地农转非人员、小城镇户改人员；

（2）原户籍在本村，户籍迁出后未享受单位集资房或其他房改优惠政策，具有本村集体经济组织成员资格的人员；

（3）经批准回乡落户的军人和其他人员，未享受单位集资房或其他房改优惠政策的；

（4）法律法规规定的其他情形。

5．用地限额标准。

原内容：村民申请建房必须以“户”为单位，4人及4人以下户用地标准不得超过95平方米，5人户不得超过110平方米，6人及6人以上户不得超过125平方米。

修订为：村民申请建房必须以“户”为单位，3人及3人以下户用地标准不得超过95平方米，4人户、5人户不得超过110平方米，6人及6人以上户不得超过125平方米。历史文化名镇（名村）及传统村落的核心保护区及建设控制地带有建筑层数、建筑限高管控要求的，以“户”为单位，用地限额标准可逐级提高15平方米，最高上限不得超过125平方米。

6．建房层数及高度。

原内容：建筑室内外高差控制在0.4米以内，建筑层数不得超过3层，檐口高度不得超过10米，建筑高度不得超过12米。原则上不得设置围墙。

修订为：建筑室内外高差控制在0.4米以内，建筑层数不得超过4层，建筑檐口高度不得超过12米，建筑总高度不得超过14.5米（含架空层）。原则上不得设置围墙。

7．建房户的认定。

原内容：以公安部门户口登记为基础，同时严格区分申请建房分户与公安户籍分户不同情形。

①父母与独生子女户口分开登记的，在审批建房时予以合并，按一户审批建房；

②多子女的家庭，子女都未达到18周岁的，不得分户申请建房；有子女已达18周岁的，可以分户申请建房（有村规民约的从其规定），但父母身边必须有一子、女（含父母同子女户口分开登记的）；

③符合建房分户条件的家庭，可以凭分家析产契约（协议）等资料直接申请建房；

④分户认定实行主体申请、村委会审查、乡镇人民政府审核制度，并进行公示。

修订为：①父母与独生子女户籍分户登记的，在审批建房时按一户审批建房；

②多子女的家庭，子女都未达到18周岁的，不得分户申请建房；有子女已达18周岁的，可以分户申请建房（有村规民约的从其规定），但父母身边必须有一子、女（含父母同子女户籍分开登记的）；符合建房分户条件的家庭，可以凭分家析产契约（协议）等资料直接申请建房；

③分户认定实行主体申请、村委会审查、乡镇人民政府审核制度，并进行公示。

8．建房审批。

原内容：村级审查。按无房户、危房户优先的原则，统筹安排宅基地，村民委员会应在收到村民建房申请后一个月内召开会议集体讨论，对村民提供的建房申请材料进行审核，并对其真实性负责。集体讨论通过后进行公示，公示7天无异议或经核实异议不成立的，将建房申请材料提交乡镇人民政府审查；未通过的，应在申请受理后30日内告知申请人，并说明理由。

修订为：村级审查。按无房户、危房户优先的原则，统筹安排宅基地，村民委员会应在收到村民建房申请后一个月内召开会议集体讨论，对村民提供的建房申请材料进行审核，并对其真实性负责。集体讨论通过后进行公示，公示10天无异议或经核实异议不成立的，将建房申请材料提交乡镇人民政府审查；集体讨论未通过的，应即告知申请人并说明理由。

9．村民建房退让。

原内容：建筑物退让公路用地外缘距离，原则上国道不少于30米，省道不少于20米，县道不少于10米,乡道不少于5米；建筑物退让河道堤防背水坡脚（无堤防地段按水岸线控制）距离，原则上三江（兰江、衢江、金华江）80—120米（农村段60—80米），马达溪不少于30米，游埠溪、赤溪、甘溪、梅溪不少于20米，其余支流不少于10米。

修订为：建筑物退让公路用地外缘距离，原则上互通立交和特大型桥梁不少于50米，高速公路、国道不少于30米，省道不少于20米，县道不少于10米,乡道不少于5米；建筑物退让河道堤防背水坡脚（无堤防地段按水岸线控制）距离，原则上三江（兰江、衢江、金华江）80—120米（农村段60—80米），马达溪不少于30米，游埠溪、赤溪、甘溪、梅溪不少于20米，其余支流建筑后退按河道管理相关规定要求执行，具体如下：堤防河道从背水坡脚线后退不少于5米；县级河道（浒溪、大溪、香溪）无堤防段从护岸临水线后退不少于5米；乡级及以下河道无堤防段从护岸临水线后退不少于2米。

10．乡镇初审。

原内容：经公示无异议或经核实异议不成立的，乡镇人民政府召开联审会议，各部门根据职责分工进行审查。对不符合条件的建房户，应在收到村提交的村民建房申请材料30个工作日内告知申请人并说明理由。

修订为：经公示无异议或经核实异议不成立的，乡镇人民政府召开联审会议，各部门根据职责分工进行审查。对不符合条件的建房户，根据《中华人民共和国行政许可法》相关规定告知申请人并说明理由。

11．规划许可。

原内容：（4）对符合条件的建房户，乡镇人民政府分批次上报市村民建房管理工作专班进行选址和风貌的联合审查，审查通过的，以市村民建房管理专班会议纪要形式下发。城镇开发边界线外的村民建房由属地乡镇人民政府核发乡村建设规划许可证，城镇开发边界线内的村民建房经乡镇人民政府审查后由市自然资源和规划局核发建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。

乡镇人民政府办理宅基地批准手续，其中涉及占用农用地的，需在办理农用地转用审批手续后核发宅基地批准书；占用林地的，按规定先办理林地占用审批手续。

乡镇人民政府将村民建房有关资料整理归档，实行一户一档，在每月5日前将上个月的审批资料报市农业农村局、市自然资源和规划局备案。

修订为：（4）城镇开发边界线内的村民建房，乡镇人民政府审查后按规定核发建设用地规划许可证、乡村建设规划许可证及农村宅基地批准书；城镇开发边界线外的村民建房，乡镇人民政府审查后按规定核发乡村建设规划许可证及农村宅基地批准书。

涉及占用农用地（含林地），需先按程序办理农用地转建设用地审批手续或林地占用审批手续。

乡镇人民政府将村民建房有关资料整理归档，实行一户一档，在每月5日前将上个月的审批资料报市农业农村局、市自然资源和规划局备案。

12．批后监管。

原内容：（十一）建立巡查制度。村民建房实行属地管理原则，乡镇人民政府应建立巡查制度，严格做好村民建房的动态巡查，全过程监督在建房屋实施情况。行政村要充分发挥基层自治组织的作用，采取有效措施及时发现本村范围内违法建房、违反风貌管控建设行为、安全施工隐患，并及时制止和上报。

（十二）建立投诉举报制度。乡镇人民政府、市农业农村局、市自然资源和规划局、市综合行政执法局均应设立投诉举报电话和受理机构，并向社会公开。

（十三）村民建房经依法批准后，自批准之日起满两年未动工建造的，批准文件自动失效，由村委会收回宅基地使用权。

（十四）加大“一户多宅”处置力度。因建房户自身原因没有落实“一户一宅”政策的，新建住房按骗取批准论处。因其他原因造成建房户“一户一宅”政策落实不到位的，追究相关责任人员的责任。

（十五）建立宅基地退出制度。可采取征用、征收、置换等方式，引导村民退出宅基地，允许进城落户的村民依法自愿有偿退出宅基地。

修订为：（十三）完善巡查制度。村民建房实行属地管理原则，乡镇人民政府应建立巡查制度，严格做好村民建房的动态巡查，全过程监督在建房屋实施情况。行政村要充分发挥基层自治组织的作用，采取有效措施及时发现本村范围内违法建房、违反风貌管控建设行为、安全施工隐患，并及时制止和上报。

（十四）完善投诉举报制度。乡镇人民政府、市农业农村局、市自然资源和规划局、市综合行政执法局均应设立投诉举报电话和受理机构，并向社会公开。

（十五）加大“一户多宅”处置力度。因建房户自身原因没有落实“一户一宅”政策的，按照《中华人民共和国土地管理法》第七十八条规定依法处置。因其他原因造成建房户“一户一宅”政策落实不到位的，追究相关责任人员的责任。

（十六）完善宅基地退出制度。可采取征用、征收、置换等方式，引导村民退出宅基地，允许进城落户的村民依法自愿有偿退出宅基地。

（十七）村民取得《农村宅基地批准书》及规划许可后方可建设，一年内未开工建设的，可以在期限届满前三十日内向原许可机关申请办理延期手续；申请延续的次数不得超过两次，每次延续期限不得超过一年；逾期未申请延续或者延续申请未获批准的，相应的《农村宅基地批准书》及规划许可证失效，由农村集体经济组织收回宅基地使用权。

二、新增内容

1．地下室（含半地下室）设置。可设置层高3.0米以下的地下室（含半地下室），该部分计入地下建筑面积，地下室（含半地下室）范围不得超建筑占地范围；半地下室涉及地面部分按规范计入建筑总高度。

2．建筑间距。村民住宅建筑间距除必须满足日照要求且符合消防、卫生、环保、防灾、工程管线和建筑保护等要求外，应同时符合下列规定：（1）异地新建区及原址拆建区主采光方向建筑间距原则上1：0.8，且不小于6米。（2）非住宅建筑与村民住宅相邻时，非住宅建筑的建筑退让和间距控制应按《金华市区城乡管理技术规定》（2015年版）第三章第一节建筑间距有关要求执行，同时保证与相邻村民住宅正向间距不小于8米，山墙距离不小于4米。

三、本修订意见自2025年4月15日起施行，原《管理办法》相关条款随之调整。2025年4月15日前已经审批的，仍按原《管理办法》相关规定执行。

兰政办发〔2025〕6号（规）村民建房管理办法修订意见.doc