2017年兰溪棚户区(城中村)改造政策解读

来源:兰溪市棚改办 发布日期:2017-05-18 发布机构:市政府

今年,兰溪要实施下金、张村、金角村(荸荠塘角)、何村、水董村(后王)、枣树、后地(一期)、费龙口等8个城中村改造项目,还将对桃花坞区块进行棚户区改造。本次征迁改造面积70余万平方米,涉及近5000户征迁户。

  棚户区(城中村)改造,国有房产征收、集体房产征收政策分别有哪些?今天,兰溪市棚改办就相关政策作出解答,帮助大家更好地理解和支持棚户区(城中村)改造工作。                 兰溪市棚改办宣

  棚户区改造国有土地上房屋征收政策

  棚户区改造国有土地上房屋征收有哪些补偿方式?

  1.货币补偿;2.房票补偿;3.产权调换。

  

  被征收房屋价值如何确定?

  被征收房屋价值由公开推选的房地产价格评估机构,以房屋征收决定公告之日为评估时点评估确定。房屋装修及附属用房价值由同一家评估机构评估确定。

  货币补偿方式的奖励是多少?

  征收住宅与非住宅房屋被征收人选择货币补偿方式的,按被征收房屋主体评估价值(不含装修、附属用房价值)的20%给予货币补偿奖励。

  

  房票补偿怎么奖励?

  选择房票补偿的,除20%的货币补偿奖励外,再给予被征收房屋主体评估价值10%的房票补助,即选择房票补偿的被征收人可获得总共30%的房票奖励及补助。

  

  房票使用的期限是多少,有哪些注意事项?

  国有土地上房屋征收使用房票的期限为1年,自补偿协议签订之日起计算时间,逾期不用的取消10%的房票补助。房票只能在本市行政区域内使用。房票可以购买新建商品房(包括营业房)也可以购买二手商品住宅。使用房票购买新建商品房的,征收部门与商品房销售企业结算时按5%折扣率结算,商品房销售企业让利的5%部分,由征收部门全额返还给被征收人。购买二手商品住宅的结算时无5%的让利返还。

  

  选择产权调换方式补偿的怎样结算差价?

  选择产权调换方式的,被征收房屋评估价值与产权调换房屋价值结算差价,多退少补。征收住宅房屋选择高层产权调换房的,被征收房屋面积的130%以内按优惠价结算,超出部分按市场价结算。选择多层产权调换房的被征收面积120%以内按优惠价结算,超出部分按市场价结算。征收商业用房,被征收房屋面积的100%以内按优惠价结算,超出部分按市场价结算。

  

  非住宅房屋停产停业损失怎么补偿?

  非住宅房屋停产停业损失按被征收评估价值的5%补偿。

  

  桃花坞区块国有土地上房屋征收临时安置费、搬迁费怎么补偿?

  临时安置费:

  (一)被征收人选择货币补偿的,无临时安置费。

  (二)被征收人选择产权调换,自行解决周转用房的,自搬迁之日起至用于产权调换房屋交付后六个月内计算临时安置费,标准为:

  1.住宅按被征收房屋建筑面积每平方米8元计,不足700元/月的按700元/月计。

  2.商业用房按被征收房屋建筑面积每平方米35元计,不足1000元/月的按1000元/月计。

  搬迁费:

  征收住宅、商业用房的,搬迁费按每户2000元计,建筑面积超出80平方米部分,按每平方米5元增加搬迁费。选择货币补偿的,搬迁费按1次计算,选择产权调换的搬迁费按2次计算。

  

  按时评估、按时签约腾空的有什么奖励?

  被征收人在房屋征收决定公告规定的签约期限内,配合房地产评估机构做好被征收房屋评估工作,签订房屋征收补偿协议的给予每户最高4万元的征收签约奖励,超过规定签约期限未签约的不予奖励。被征收人在规定时间内腾空并交付房屋的,给予每户1万元腾空奖励。

  棚户区改造集体土地上房屋征收政策

  今年纳入棚户区(城中村)实施改造范围的村有哪些?

  今年兰溪要实施下金、张村、金角村(荸荠塘角)、何村、水董(后王)、枣树、后地(一期)、费龙口8个城中村改造项目。

  

  什么是“双高套”?

  1.按现有合法房屋占地面积就高确定安置房占地面积。

  现有合法房屋占地面积不足95平方米安置时靠到95平方米;超过95平方米不足110平方米的靠到110平方米;超过110平方米不足125平方米的靠到125平方米;超过125平方米的一律按125平方米安置。

  2.按兰溪市农村私人建房限额规定确定安置房占地面积。

  2~4人安置面积为95平方米;5人安置面积为110平方米;6人及以上安置面积125平方米。

  被征收户比较以上二种方案,就高确定安置房占地面积。

  

  什么是公寓式安置?

  安置房建筑面积在安置标准面积范围内,安置房按建安价收取。被征收户可根据安置面积自由组合。因户型关系超出安置标准面积5平方米以内的,按建安价(1800元/平方米)收取;超6~10平方米的(最高不得超出10平方米),按市场价80%收取房款;不足安置标准面积的,差额部分按政府回购价给予补偿。但差额部分原则上不得超过安置标准的三分之一。车库(车位)、附房、阁楼等不计入安置面积,按市场评估价收取。

  安置房在按规定办理房屋所有权证、土地使用权证后,可以上市交易。

  

  什么是货币化安置?

  货币化安置是指被征收人在规定期限内签订房屋征收补偿协议后,由征收人开具商品房安置证明(简称“房票”),被征收户凭房票可以在全市范围内经审核公布的开发企业楼盘中自由选择购买商品房。

  

  货币化安置房房源如何确定?

  房源必须来自全市范围内并取得《商品房预售许可证》或《现售商品房备案凭证》的房屋。有意向提供房源的开发企业,根据自愿原则,向市城中村改造领导小组提交书面申请,由城中村改造领导小组对报送的相关材料进行资格审查后,列入货币化安置房房源目录。

  

  选择货币化安置有哪些优惠?

  1.对选择货币化安置方式的被征收人,按安置房折算款的10%进行奖励。

  2.房产企业的让利。征收人与房产企业按5%的让利结算后,让利部分征收人以现金形式奖励给被征收人。

  

  被征收房屋如何补偿?

  (一)被征收土地上房屋,由具有相应资质的房地产评估机构进行评估,按评估价予以补偿。

  (二)围墙、车门、水井、水泥地、水池等构筑物和地上附着物,参照市政府相关政策的补偿标准进行补偿。

  (三)被征收土地上房屋的各项补助标准见附表。

  (四)进行突击种植、养殖、装修、改(扩)建的部分不予补偿。

  (五)被征收房屋宅基地按核定的有效占地面积予以补偿。

  无论选择安置房安置还是货币化安置,均不影响对原房屋的补偿。

  

  房票的面值如何确定?

  房票面值由安置房折算款和货币化安置奖励款组成。

  1.按被征收所在地公寓式安置房模拟评估市场价格,并扣除公布的建安价后,确定安置价。

  2.与确定安置房安置面积政策相一致,即按“双高套”原则就高确定安置房占地面积,在此基础上,按1:4比例确定安置房建筑面积。

  安置房折算款=核定的安置房建筑面积×安置价

  3.奖励款=安置房折算款(使用部分)×10%,以房票形式奖励,不得领取现金。

  即:房票面值=(核定的安置房建筑面积×安置价)×110%

  

  房票如何使用和结算?

  征收人与被征收人签订货币化安置协议并办结相关手续后,征收人确定房票价值;被征收人凭安置协议在全市范围内经审核公布的楼盘中自由选择购买商品房;选中房源后,凭安置协议与房产企业签订认购协议;征收人凭安置协议及认购协议向被征收人出具《商品房安置购房证明》(房票);被征收人凭房票返回联、结算联与房产企业签订《商品房买卖合同》。商品房成交价高于房票使用面值部分由被征收人自行承担。

  

  使用房票有何规定?

  1.一户房票可以按照房票面值自行选择购买两套及以上商品房。

  2.被征收人所购买的商品房(含车库、车位、储藏间等)成交价高于房票面值部分由被征收人自行承担。

  3.如房票未使用部分高于房票面值40%的,征收人凭认购协议和返回联可再次开具房票;如低于面值40%,征收人可在扣除未使用部分的奖励后给予兑现,也可再次开具房票。

  4.房票仅限于支付新建商品住宅、新建商品营业房购房款,不得套现、转让、赠送,一年内使用。逾期未使用的,在扣除奖励部分后,按100%结算。

  5.房票如有丢失、被盗、意外损毁等情况,被征收人应及时向征收人申请挂失,征收人核对无误后给予重新发放。

  

  安置款如何结算?

  1.公寓式安置。

  被征收户可根据安置面积自由组合,因户型关系超出安置标准面积5平方米以内的,超出部分按建安价收取;超6~10平方米的(最高不得超出10平方米),按市场价80%收取房款;不足安置标准面积的,差额部分按政府回购价给予补偿。但差额部分原则上不得超过安置标准的三分之一。

  2.货币化安置。

  被征收人所购买的商品房(含车库、车位、储藏间等)成交价不得低于房票面值的60%,剩余部分(房票面票的40%以内)按政府回购价给予兑现。

  货币化安置奖励款按安置房回购款的10%给予奖励。

  房票不适用于二手房交易,不得套现、转让、赠送,一年内使用。

  逾期未使用的,扣除奖励部分后,按回购价的100%给予兑现。

  

  一户四口之家,选择哪种安置方式更实惠?

  以兰江街道下金村为例。假如一户四口之家,原房屋占地面积125平方米,拟安置的公寓房市场价为7000元/平方米,建安价为1800元/平方米。

  根据实施办法规定,安置价=市场价-建安价,即5200元/平方米;

  按照“双高套”政策,该户可享受安置房面积为500平方米。

  1.选择公寓房

  公寓房实际价值=(模拟市场价-安置房购买价)×安置房面积

  (7000元-1800元)×500平方米=260万元

  选择公寓房实际价值为260万元。

  2.选择房票

  房票实际价值=(模拟市场价-安置房购买价)×安置房面积×110%

  (7000元-1800元)×500平方米×110%=286万元

  待房票使用,征收人与房产企业结算后,再给予5%现金奖励,即:286万元×5%=14.3万元。

  选择房票实际价值为300.3万元。

  对比以上两种安置方式,选择房票,可以多得40.3万元。