各乡镇人民政府、街道办事处，市政府直属各单位：

《兰溪市农村村民建房管理办法》已经市政府研究同意，现予以印发，请认真贯彻执行。

兰溪市人民政府办公室

2026年3月31日

（此件公开发布）

兰溪市农村村民建房管理办法

为进一步加强农村村民建房审批管理，保障村民合法权益，实行规划管控、集约用地，改善农村人居环境，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国村民委员会组织法》《中华人民共和国农村集体经济组织法》《浙江省农村住房建设管理办法》等规定，结合兰溪市实际，制定本办法。

一、适用范围

（一）本办法适用于兰溪市行政区域范围内农村村民在宅基地上建造住宅的行为。城中村及其他特殊情况的，按市政府相关规定执行。

（二）本办法所称农村村民（以下简称村民），是指具有农村集体经济组织成员身份的人员。

二、基本要求

（三）农村村民建房应遵循以下基本要求

1.规划先行。严格落实村庄布局（1+X+Y）专项规划，依法合理安排宅基地用地规模和布局，村民建房审批必须符合国土空间规划、村庄规划。

2.依法建设。村民建房必须依法审批，并严格按照批准的内容进行建设，严禁未经批准擅自建设。

3.集约用地。村民建房应充分利用村内存量建设用地，原则上不得安排独立式住宅，积极引导自然村向中心村集聚、城镇集聚。

4.“一户一宅”。村民建房必须严格执行“一户一宅”法律规定，村民经批准建房的，原宅基地交还村集体，原宅基地范围内的建筑物、构筑物，能够自行拆除的，由当事人自行拆除；因客观原因无法自行拆除的，当事人应将物权交付村集体依法处置，并注销土地使用权证（不动产权证）。

5.带图审批。村民申请建房，须提交符合村庄规划和风貌管控要求的设计图。建房村民应依规委托具备相应资质的设计单位、持有注册执业资格的设计人员设计，或选用农房建设通用图集。

三、职责分工

（四）各相关单位根据各自职能做好相关工作

1.市农村村民建房管理服务工作专班统筹指导全市村民建房管理和服务工作。

2.各乡镇人民政府（含街道办事处，以下统称乡镇人民政府）负责组织本辖区村庄规划编制，对村民建房的审批工作，做好常态化管理和监督检查工作；负责本辖区内村民建房的违法建设管控和处置工作。

3.村民委员会负责村庄规划和村庄风貌管控；负责建房户户籍、集体经济组织成员资格、家庭成员及住房等情况的真实性审查和相关公示，上报村民建房申请；做好建房用地的调剂、调整、分配；协助建房户做好四邻关系的协调处理；负责拆旧建新户原有宅基地和房屋的处置，确保“一户一宅”；做好批后监管工作。

4.市农业农村部门负责指导农村宅基地管理有关工作，指导和监督农村集体经济组织成员资格的审查、认定。负责指导宅基地分配、使用、流转，指导闲置宅基地和闲置农房利用等工作；组织开展农村宅基地现状和需求情况调查。

5.市自然资源和规划部门负责市域国土空间规划编制，指导村庄规划编制和实施，负责村民建房规划选址；统筹安排宅基地用地规模和布局；依法办理农用地转用审批手续；委托和指导乡镇人民政府办理乡村建设规划许可；配合乡镇人民政府对违反规划的认定；负责农村住房不动产权证的登记、缮证等工作。

6.市住房和城乡建设部门负责组织村民建房设计通用图集的编制，指导农房风貌管控、建设施工管理、安全监督，负责乡村建设工匠专业技能、安全知识等培训，建立乡村建设工匠信用档案并指导信用评价等工作。

7.市综合行政执法部门负责指导各乡镇人民政府做好村民建房违法行为的查处工作。

8.市公安、交通运输、水务、文广旅游体育、生态环境、政管办、供电公司等部门依据各自职责，积极做好涉及的相关工作。

四、建房审批

（五）建房户的认定

1.申请建房农户必须以户为单位进行申请；

2.父母与独生子女户籍分户登记的，在审批建房时按一户审批建房；

3.多子女的家庭，子女都未达到18周岁的，不得分户申请建房；有子女已达18周岁的，可以分户申请建房（有村规民约的从其规定），但父母身边必须有一符合建房资格的子女（含父母同子女户籍分开登记的）；符合建房分户条件的家庭，可以凭分家析产契约（协议）等资料申请建房；

4.分户认定实行主体申请、村委会审查、乡镇人民政府审核制度，并进行公示。

（六）人口计算

以公安部门户籍登记人口为基础，在前一条款认定的基础上，有以下情形的，可计入建房户人口：

1.已婚尚未有子女或只有一个子女的，可增加一人计算。一户多代的按一代计算。

2.因下列原因之一户籍迁出本村或者被注销的，应当保留村集体经济组织成员资格，可计入申请建房户人口：

（1）解放军、武警部队的现役义务兵和符合国家有关规定的初级士官；

（2）全日制大、中专院校的在校学生；

（3）符合法律、法规和国家、省有关规定的其他人员。

3.已婚或者离婚后但户籍未迁出本村的村民及户籍初始登记在本村且未经变动的子女，可计入申请建房户人口。

（七）有下列情形之一的，其宅基地申请不予批准：

1.原宅基地面积已达到规定标准且原有住房未收归村集体或未拆除的；

2.出卖、出租、赠与他人或者以其他形式非法转让宅基地上建筑物的，或者将住房改作他用的；

3.以所有家庭成员作为一户申请批准建房后，不具备分户条件而以分户为由再申请建房的；

4.已享受集体土地上房屋征收及更新补偿安置政策的；

5.违法建房未处理结案的；

6.申请人属于政府集中供养的特困人员的；

7.法律法规规定的其他情形。

（八）建房标准

1.用地限额标准。3人及3人以下户用地标准不得超过95平方米，4人户、5人户不得超过110平方米，6人及6人以上户不得超过125平方米。历史文化名镇（名村）及传统村落的核心保护区及建设控制地带有建筑层数、建筑限高管控要求的，以“户”为单位，用地限额标准可逐级提高15平方米，最高上限不得超过125平方米。

2.建房模式。根据集约、节约用地的要求，村民建房新增建设用地的，应采取多联模式，一般不安排独立式住宅，不得私自建设围墙。

3.建房层数及高度。建筑室内外高差控制在0.4米以内，建筑层数不得超过4层，建筑檐口高度不得超过12.5米，建筑总高度不得超过14.5米。

4.地下室（含半地下室）设置。可设置层高3.5米以下的地下室（含半地下室），地下室（含半地下室）范围不得超批准建筑占地范围；涉及地面以上部分计入建筑总高度。

5.建筑间距。村民住宅建筑间距除必须满足日照要求且符合消防、卫生、环保、防灾、工程管线和建筑保护等要求外，应同时符合下列规定：（1）异地新建区及原址拆建区主采光方向建筑间距原则上不超过1:0.8，间距最低不少于6米。（2）非住宅建筑与村民住宅相邻时，非住宅建筑的建筑退让和间距控制应按《金华市区城乡管理技术规定》（2015年版）第三章第一节建筑间距有关要求执行，同时保证与相邻村民住宅正向间距不小于8米，山墙距离不小于4米。对房屋密集区的原址拆建房屋，若受周边条件限制，在四邻无意见的情况下，可酌情降低建筑间距标准，降低的建筑间距以签订《建房四邻关系协议书》为依据；经审批，对于符合建筑间距要求或原面积原高度原基底建设的无需征求四邻意见。

6.建房退让。需新增建设用地的建筑物后退，应当符合村庄规划的要求；未制定村庄规划的，应符合《兰溪市“通则式”村庄规划（试行）》的相关要求。存量建设用地的建筑物后退应符合交通、水务、文物保护、供电等相关法律法规要求。

（九）建房流程

村民建房按照“村民申请、村级审查、乡镇审批、县管转用”的程序进行，由乡镇人民政府实行“一表制”联合审批：

1.村民申请。建房户向户籍所在地村民委员会提出书面申请，并提供户籍材料、原有土地使用权证（不动产权证）以及其他相关材料。

2.村级审查。村民委员会应在收到村民建房申请后一个月内召开会议集体讨论，对村民提供的建房申请材料进行审核，并对其真实性负责。集体讨论通过后进行公示，公示7天无异议或经核实异议不成立的，将建房申请材料提交乡镇人民政府审查；集体讨论未通过的，应于7天内书面告知申请人并说明理由。

3.联合踏勘。乡镇人民政府在收到村民建房申请材料后，及时组织镇级建房专班、工作片、村委会等相关人员进行实地踏勘，并在联合踏勘表上签署意见。符合条件的填报《兰溪市农村宅基地和建房（规划许可）审批表》。涉及水利工程、风景名胜区、历史文化名镇名村、文物保护区范围或涉及交通运输、供电等部门的要及时征求相关部门意见。

4.乡镇联审。经联合踏勘无异议的，由乡镇人民政府及时召开联审会议，联审会议原则上每月不少于一次。各部门根据职责分工进行审查。对不符合条件的建房户，应于7日内书面告知申请人并说明理由。对符合条件的建房户，由乡镇人民政府在镇、村两级政务公开栏进行公示，公示时间不少于10天。

5.核发许可。在村庄规划范围内进行村民建房的，需按“一户一宅”要求，对原宅基地及其范围内建筑物、构筑物处置到位。涉及占用农用地（含林地），需先按程序办理农用地转建设用地审批手续。乡镇人民政府审查后按规定核发乡村建设规划许可证及农村宅基地批准书。乡镇人民政府将村民建房有关资料整理归档，实行一户一档，在每月5日前将上个月的审批资料报市农业农村局、市自然资源和规划局备案。

6.放样验线。建房村民取得相关审批证书，并与建筑施工单位或农村建筑工匠签订施工合同后，应预约申请放样。乡镇人民政府自收到村民建房放样申请之日起7个工作日内，组织镇级建房专班、工作片、村委会等相关人员赴现场进行联合放样、验线，验线通过后，供电、供水部门凭乡镇人民政府业务联系单办理供电、供水手续，建房户方可施工。

7.竣工验收。村民建房完工后，应召集施工人员及相关人员对农房建筑平面布局、风貌、结构、施工质量进行竣工验收，并向乡镇人民政府提出用地和规划核实申请。由乡镇人民政府组织镇级建房专班、工作片、村委会以及涉及交通、水务、文广旅游体育、供电等相关单位人员对竣工情况进行验收（含规划核实），并出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》。

8.确权登记。房屋竣工验收合格后，产权人可以申请不动产权登记。

五、批后监管

（十）实行挂牌施工。村民建房经批准后，由乡镇人民政府将该户的审批情况在建房地点公告，实行挂牌告示施工。

（十一）落实“四报告”和“四到场”制度。乡镇人民政府应落实村民建房“四报告”和建筑放样、基槽验线、施工过程、竣工验收“四到场”制度。每一环节村委会都应及时向乡镇人民政府报告，再由乡镇人民政府召集镇级工作专班、工作片、村委会等相关人员参加。每次到场必须做好签名和记录，形成台账留存备查。

（十二）加强施工管理。村民建房应依规委托具备相应技能的乡村建筑工匠或具有资质的施工企业承接施工。建房村民应与施工方签订施工承包合同，明确双方的权利、义务与责任，约定房屋保修期限和保修责任。施工方必须严格按图施工，严禁擅自变更设计。施工期间，建房村民和施工方应切实履行建筑施工安全管理职责，全面落实安全生产要求，保障施工安全。鼓励为施工作业人员投保意外伤害险等相关保险，提升安全保障水平。

（十三）落实巡查制度。村民建房实行属地管理原则，乡镇人民政府要建立巡查制度，严格做好村民建房的动态巡查，全过程监督在建房屋实施情况。村委会要充分发挥基层自治组织的作用，采取有效措施及时发现本村范围内违法建房、违反风貌管控建设行为和安全施工隐患，一旦发现及时制止和上报乡镇人民政府。

（十四）落实投诉举报制度。乡镇人民政府、市农业农村局、市自然资源和规划局、市住房和城乡建设局、市综合行政执法局均应设立投诉地点和投诉电话，并向社会公开。

（十五）落实“两证”管理。村民建房必须在《乡村建设规划许可》及《农村宅基地批准书》有效期内开展建设，逾期不开工建设的，“两证”失效。

（十六）强化数字化管理。依托农村村民建房管理系统和农房“浙建事”管理系统，打通部门间数据壁垒，实现数据互通共享，强化农村村民建房全生命周期管理。

（十七）依法追责问责。各乡镇人民政府、各职能部门负责村民建房管理的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依规依纪依法追究相关责任。

六、其他规定

（十八）“两个不允许”。不允许城镇居民到农村购买农房、宅基地，不允许退休干部到农村占地建房。严禁为城镇居民在农村违法建造和违法购买的住房登记发证。严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。不得以所谓的“特殊资格权”、村民决议等变相给回乡退休干部等非农村集体经济组织成员分配宅基地建房。

（十九）文物保护。原有住宅属于文物建筑、其他有保留价值的历史建筑，或因实施中国传统村落保护、历史文化村落保护、旅游开发等实际需要保留的，或因拆除将严重影响相邻住户房屋安全的，经乡镇人民政府或住房和城乡建设、文广旅游体育等相关部门认定，可不拆除，但必须依法收归村集体。集中连片新建住房的应先完成考古前置。

（二十）切坡建房。村民建房选址原则避让沟口、崖坡、斜坡及重点地灾风险防范区。确需在易发区建设的，选址时应开展地质灾害危险性评估，评估认为可能引发地质灾害或遭受地质灾害威胁等情况的，应当另行选址。鼓励易发区外切坡建设农房可能导致地质灾害的选址开展地质灾害危险性评估，并根据评估结果做好地质灾害防治工作。对因条件所限确需在地质灾害易发区内新建、原地拆建农房的，需通过地质灾害治理工程消除隐患且通过工程验收，方可批准农民建房申请。

（二十一）继承房。非农村集体经济组织成员户在原户口迁出村有继承或其他依法取得住房的，原则上保持原状，允许修缮装修，不得重建；因村庄公共利益需要或村庄规划需要拆除的，根据上级文件的要求依法依规补偿，不得采取宅基地安置。

（二十二）离婚夫妻。夫妻双方已有住房的，离婚后根据离婚协议或法院判决等相关司法文书，自愿放弃住房的一方不得再单独申请建房；再婚且符合建房条件的，按新组成家庭申请建房。夫妻双方没有住房的，离婚后符合分户条件的可按无房户申请建房。

（二十三）宅基地调剂。经村集体同意，农村村民向符合宅基地申请资格条件的本村集体经济组织农户调剂、转让住宅的，宅基地使用权一并转移，并办理宅基地使用权变更手续。

（二十四）宅基地使用与有偿退出。在坚持“一户一宅、拆旧建新、公平公正”的前提下，允许村集体经济组织结合本地实际，采用级差排基等方式进行分配，所得收益归村集体经济组织所有。探索进城落户农民依法自愿有偿退出宅基地使用权的路径，探索宅基地有偿退出机制。

（二十五）优先保障。各乡镇人民政府应建立无房户、危房户、住房困难户建房优先保障机制，保障困难群众实际住房需求。

七、附则

（二十六）各乡镇人民政府可根据本办法，结合各自实际制定实施细则。

（二十七）本办法自2026年4月30日起施行，《兰溪市农村村民建房管理办法》（兰政办发〔2022〕27号）《〈兰溪市农村村民建房管理办法〉修订意见》（兰政办发〔2025〕6号）同步废止。2026年4月30日前审批的按《兰溪市农村村民建房管理办法》（兰政办发〔2022〕27号）《〈兰溪市农村村民建房管理办法〉修订意见》（兰政办发〔2025〕6号）相关规定执行。

兰政办发〔2026〕6号 兰溪市人民政府办公室关于印发《兰溪市农村村民建房管理办法》的通知.doc