一、制定背景

基准地价、标定地价是地价管理的基础，在土地市场建设、土地资产权益保护和土地宏观调控等方面发挥着重要的支撑作用。为顺应农村土地制度改革深化需要，特别是集体经营性建设用地入市以及农用地和农村宅基地“三权分置”改革深化对地价评估与管理提出的现实需求，有必要进一步拓展兰溪市城乡基准地价范围，将集体建设用地、农用地纳入基准地价评估范围，同时建立城镇标定地价体系，为兰溪市农村集体建设用地和农用地市场培育发展，促进城乡统一土地市场建设奠定基础。

二、制定依据

1．《中华人民共和国民法典》

2．《中华人民共和国土地管理法》

3．《中华人民共和国城市房地产管理法》

4．《中共中央国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》（中发〔2020〕9号）

5．《节约集约利用土地规定》（国土资源部令第61号）

6．《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发〔2017〕27号）

7．《自然资源部办公厅关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2019〕36号）

8．《浙江省土地节约集约利用办法》（浙江省人民政府令第343号）

9.《浙江省人民政府办公厅关于加强土地出让管理工作的通知》（浙政办发〔2015〕130号）

三、制定过程

根据《中共中央国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》（中发〔2020〕9号）、《自然资源部办公厅关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2019〕36号）等文件要求，我局于2020年10月启动了兰溪市集体建设用地基准地价、农用地基准地价及标定地价制订工作，在历经了社会听证在内的各项规定程序后形成初步成果方案。初步成果方案于2021年8月12日经市常委会审议通过，2021年9月24日通过了金华市自然资源和规划局组织的成果验收，2022年4月8日得到了兰溪市人民政府的公布实施批复，现向社会公布后正式实施。

四、主要内容及成果应用

（一）集体建设用地基准地价

集体建设用地基准地价是对应于集体建设用地平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照不同用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期下出让土地使用权（农村宅基地为宅基地使用权）的区域平均价格，包括集体经营性建设用地基准地价和农村宅基地基准地价两大类。其中集体经营性建设用地包括集体商服用地、集体工业用地两种类型。

1.基准地价内涵

（1）基准地价基准日：2021年1月1日；

（2）土地开发程度:按熟地界定，即达到大市政基础设施配套的“五通一平”要求（宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通通讯，宗地红线内土地平整）；

（3）土地权利及地价内涵构成：集体经营性建设用地基准地价为出让土地使用权，农村宅基地基准地价为宅基地使用权；地价内涵构成包含土地取得费用、土地前期开发费用和土地增值收益；

（4）土地使用年期：按最高土地出让年期设定，商服用地及其细分用途为40 年，工业用地及其细分用途为50 年，农村宅基地设定为无限年期；

（5）基准条件：集体商服用地容积率、建筑密度为2.0、45%，宗地进深为50米；集体工业用地容积率、建筑密度为1.5、40%；农村宅基地容积率、建筑密度为2.0、65%。

2.基准地价标准

表1  兰溪市集体建设用地级别基准地价表

                                  单位：元/平方米

3.实施期限与适用范围

根据国家相关规定，基准地价一般每三年更新一次，最长不超过五年。兰溪市集体建设用地基准地价适用于兰溪市行政辖区范围内的集体建设用地，包括集体经营性建设用地和农村宅基地两个主要部分。

4. 成果应用相关说明

（1）在农村土地制度改革及土地资产价值核算中的应用。兰溪市集体建设用地基准地价可以直接服务于农村集体经营性建设用地入市、深化农村宅基地“三权分置”改革实践中涉及的集体经营性建设用地出让、转让、抵押方面的地价评估及管理需求。集体建设用地基准地价还可以为兰溪市集体建设用地资产核算确定价值标准提供重要的参考。

（2）在促进集体建设用地市场培育与管理中的应用。建立合理的土地价格体系和租价体系，及时掌握反映市场状况的土地价格情况，科学评价土地资产的市场价值是土地市场管理的重要手段。本次建立的集体建设用地基准地价成果不仅有利于集体建设用地地价的明朗化、公开化，为土地出让、转让、租赁、抵押等提供成交依据，减少人为因素和盲目性，也为政府强化土地参与宏观调控、落实相关产业用地政策、规范集体建设用地有序流转等提供信息依据。

（3）在承租评估管理中的应用。承租土地使用权价格评估的关键是合理确定市场租金和租赁权还原率，市场租金可以采用市场比较法直接确定，也可以采用基准地价系数修正法等首先评估出待估宗地的出让土地市场价格，在此基础上，通过反算年租金的方法评估得到。

（4）在国土空间规划及建设用地整治复垦中的应用。以集体建设用地基准地价为参考，立足地价分异的角度，科学分析城乡建设、国土空间规划对农村土地利用效益的综合影响，更好地发挥地价杠杆引导农村土地资源的有序开发、合理保护、集约利用和优化配置，推动乡村空间重构重组，促进城乡区域统筹协调发展，助推乡村全面振兴，实施产业兴旺、生态宜居。

（5）农村宅基地是一种权利受到特殊限定的用益物权，突出表现在其权利原始取得的无偿性、农民集体组织成员的特殊身份性、不得向集体经济组织之外流转以及抵押、担保等权能受到禁止等方面的限定性。兰溪市农村宅基地基准地价基于“合法合规” 原则于农村宅基地的收益评估，成果主要应用于产业资本参与乡村振兴中涉及的资产评估以及全域土地综合整治中的自愿有偿退出、宅基地改革试点中的抵押评估，不适用于政府主导的强制性有偿退出（征收）、农村宅基地初始分配环节的有偿使用（有偿选位）等方面。

（三）农用地基准地价

农用地基准地价是政府根据需要针对农用地不同级别或不同均质地域，按照不同利用类型，分别评估确定的某一估价期日的平均价格。

1.基准地价内涵

（1）基准地价基准日：2021年1月1日；

（2）土地权利类型：承包经营权、土地经营权及国有农用地出让使用权；

（3）土地权利年限：设定土地权利年限为30年；

（4）农田基本设施状况：为达到当地具有普遍性、适宜性的种植制度（或标准耕作制度）下各类农用地的农田基本设施状况平均状况。

2.基准地价标准

表2  兰溪市农用地基准地价表

注：纯土地的价格，不包括地上多年生木本植物，以及大棚或工厂化设施等的费用。

3.实施期限与适用范围

当农用地基准地价经过一段时期的使用，地价水平与实际市场状况有较大差别，或实际的农用地条件发生了较大变化等，为保证基准地价现势性，需对基准地价的修正。更新周期可根据农用地市场变化情况或影响农用地价格因素变化情况确定，一般为三至六年。兰溪市农用地基准地价适用于兰溪市行政辖区范围内的耕地、园地、林地、养殖坑塘以及符合国土空间规划管控要求的宜农未利用地。

4. 成果应用相关说明

（1）在农用地流转市场建设管理方面的应用。本次建立的农用地基准地价成果有利于促进农用地地价形成的明朗化、公开化，为农地承(转)包、转让、租赁、作价入股、联营、抵押等提供价格确定的依据，减少人为因素和盲目性，也为各级政府规范管理农用地市场秩序提供重要信息依据。

（2）在农垦改革方面的应用。在垦区集团化、农场企业化、集团公司股权多元化中，不可避免涉及国有农用地使用权的资产化问题和维护国有农用地所有者权益问题。农垦改革中，涉及国有农用地以出让、作价出资或者入股、授权经营方式处置的，可以本次建立的农用地基准地价为基础，通过系数修正方法进行评估，以确保国有资产不流失。

（3）在农用地资产核算方面的应用。农用地资源资产价值量核算是自然资源资产核算的重要组成部分，前提是进行科学的资产价值评估。本次建立的农用地基准地价可以为农用地资产核算确定价值标准提供重要的参考。

（四）城镇标定地价

标定地价是政府为管理需要确定的、符合一定条件的标准宗地，在现状开发利用、正常市场条件、法定最高使用年期或政策规定年期下，某一估价期日的土地权利价格。

1.基准地价内涵

（1）估价期日：2021年1月1日；

（2）土地权利特征：完整的出让土地使用权，无他项权利限制；

（3）土地使用年限：按各用途的法定最高年期设定，即商服用地40年、住宅用地70年和工矿仓储用地50年；

（4）宗地条件：土地用途按证载实际用途确定，容积率依据标准宗地合法的现状条件设定；土地开发程度宗地红线外按实际开发程度确定，宗地红线内仅考虑场地是否平整；

（5）市场特征：为平稳正常情况、公开竞争市场条件下的各类价值影响因素作用下的正常市场价值。

2.标定区域和标准宗地的范围

标定区域是指内部土地条件、土地利用状况等特征基本相似、地价水平接近，具有高度均质均价性、可用唯一标定地价表征的空间闭合区域。

标准宗地是指在标定区域内，土地条件、土地利用状况等特征具有代表性，且利用状况相对稳定，地价水平能够起到示范和比较标准作用的宗地。根据《标定地价规程》，每个标定区域有且仅有一宗标准宗地。

3.标定地价结果

表3  标定地价公示信息表