现就《兰溪市城中村改造集体土地上房屋征收补偿安置实施办法（试行）》制定的相关情况解读如下：

一、制定背景

1．政策纠偏的需要。2016年，我市制定出台了《兰溪市城中村改造实施办法》（试行）及其实施细则，并启动了城中村征迁改造工作。这一政策最核心也最具特色的内容就是“双高套”，即对征迁户安置实行“人多按人套、房多按房套”。应该说，出台这一政策的初衷是好的，能够最大限度地保障征迁户的利益。但是，在实际操作过程中出现了偏差，从最终结果来看，我市2017年实施城中村改造的兰江、云山街道下金、枣树等四个村1227户征迁户中有1120户安置面积达到500平方米，平均占比高达91.3%。这一结果实非正常，同时也给市政府带来了巨大的资金压力。为从根本上杜绝政策操作过程中的随意行为，最大限度减少征迁工作中的不公平、不正常现象，减轻政府资金压力，有必要对原政策进行调整。

2．政策到了调整的窗口期。我市较大规模的征迁工作已停了两年，从政策的延续性及老百姓的预期来说，政策调整的时间、空间条件都已具备，此次不调，随着金兰创新城建设的铺开，近几年内将不再具备调整条件。

3．城镇化推进、集聚区建设的需要。随着我国不同发展阶段工作重点的转换，国家对城镇化工作越来越重视，城镇化已成为推动一个地区经济社会发展的主要动力之一。与先进发达地区相比，我市城镇化推进工作滞后，任务非常繁重，为此，对城镇化推进、集聚区建设等进行顶层考虑和设计，制定一个规范、可操作政策很有必要。

二、制定出台的政策措施

1．调整“双高套”政策：这是本次政策调整最核心的内容之一。安置户应安置面积从原“人多按人套、房多按房套”，统一调整为以兰溪市农村居民建房审批限额面积为基数，乘以相应系数确定。

按此调整，主要是考虑以下几方面因素：一是诠释了拆迁安置的本来含义，需要安置的是人而不是房，体现了“以人为本”，更加公平合理。二是有原政策支撑，即《兰溪市农村居民建房管理办法》，该办法规定的农户建房审批面积已普遍被接受。三是对一些原政策的模糊空间进行纠偏，新政策更加通俗易算，可以减少具体操作中的弹性空间，避免随意操作。如在征迁户合法有效占地面积的认定上能够最大限度减少人为因素。四是政府征迁成本居高不下的状况能够有所缓解。按照我市已实施的云山、兰江几个城中村（包括枣树、下金、张村、何村）拆迁来测算，按“双高套”政策，实际总安置面积为60.37万平方米，户均492平方米；按新政策测算，总安置面积为50.87万平方米，户均414.6平方米，总安置面积减少9.5万平方米，减少安置面积比例为15.74%。再如以上华街道马公滩来预测，该村总户数236户、人口888人（按街道自报数据，总户数中人少房多户占59%，人多房少户占17%，正常户占24%），按之前执行“双高套”政策的云山、兰江征迁村人均安置面积计算，应安置总面积11.46万平方米，户均485.8平方米；按新政策测算，总安置面积为9.35万平方米，户均396.27平方米，总安置面积减少2.11万平方米，减少比例约为18.43%。五是按户人口来确定安置面积，可以一定程度上解决外嫁女、离婚女以及年老父母因拆迁造成的一系列问题。六是可以避免部分征迁户因原房屋面积不足、心存侥幸而产生的乱搭乱建问题。

不利方面，主要是相比原“双高套”政策，一些人少房多户预期利益减少，会有抵触情绪，增加工作难度。

2．取消原市场模拟价概念，设立安置价。当时设市场模拟价，主要是为货币安置款及政府回购房房款结算，同时为今后推行市场化拆迁打基础。但从兰溪财政实力来看，市场化拆迁会大幅度增加成本，难以为继。且在实际操作中也存在问题，市场模拟价的概念比较模糊，定得高了，政府拆迁成本大幅增加，定得低了，老百姓会跟实际市场价去比较，认为不合理。因此建议取消，另设安置价。安置价以安置所在区域国有出让住宅用地按基准地价评估确定土地楼面价，加上建安成本、基础设施配套及应缴税费来设定。

3．增加宅基地有偿退出条款：安置户经认定的合法有效占地面积大于《兰溪市农村居民建房管理办法》可审批宅基地限额面积的（1-4人95平方米、5人110平方米、6人及以上125平方米），超出部分实行有偿退出。宅基地有偿退出补偿金额以所在区域农村集体建设用地基准地价为基准评估确定，在农村集体建设用地基准地价出台前，按照国家“同地同权、同地同价”的大原则，暂以该区域国有出让住宅用地基准地价为基准，参照市场价格按基准地价容积率评估确定。

增加这一内容，主要是考虑原“双高套”政策的调整，政府对征迁户合法有效的原有宅基地均予认可，超出可审批宅基地限额面积部分给予补偿，特别对人少房多的征迁户，会起到一定程度上的对冲作用（分区域宅基地退出补偿金额的测算详见附表）。

4．安置地块用地性质的调整：安置地块用地性质统一确定为国有出让住宅用地，主要是省政府明确今后安置用地不得实行国有划拨方式。

5．安置房上市交易规定的调整：安置户在按规定办理不动产权证3-5年后可上市交易（原城中村改造统一为5年），具体时间由住建会同自然资源和规划等部门视全市房地产市场形势并结合征迁项目情况研判确定。

6．选择货币安置的安置款结算：以兰溪市农村居民建房审批限额面积为基数，按1：4(每户审批限额用地面积与安置建筑面积之比)确定安置建筑面积，折算成货币安置。安置款以安置价与建安价（现行建安价为1800元/平方米）的差额乘以安置面积结算。

安置价（指导价）、重置价、建安价原则上由市政府公布。

三、解读机关

兰溪市住房和城乡建设局

联系电话：0579-88884974