各镇乡人民政府、街道办事处，市政府各部门：

《兰溪市城中村改造实施办法（试行）》已经市政府第46次常务会议研究通过，现印发给你们，请认真贯彻落实。

兰溪市人民政府办公室       

2016年1月13日          

（此件公开发布）

兰溪市城中村改造实施办法（试行）

第一章 总  则

第一条  为推进和规范城中村改造，加快城市化进程，提升城市品位，改善人居环境，根据《中共金华市委 金华市人民政府关于加快推进金华市区城中村改造工作的意见》（市委〔2013〕43号）精神及相关法律法规，结合我市实际，制定本办法。

第二条  本办法适用于城市核心区内的行政村。核心区以外涉及重点项目和重点区块开发建设需搬迁的村，经市政府批准也可列入城中村改造范围。

第三条  城中村改造必须坚持政府主导、统筹安排；统一政策、协调推进；规划引导、试点先行；依法行政、阳光改造的原则。采取“公寓式安置、货币化安置、小区化建设”的模式，整合土地资源，建设高层公寓，统一集中安置或货币化安置。

第四条  城中村改造建设目标：通过建设高品位、高标准的居住小区, 完善基础设施和公共服务设施配套, 实现撤村建居的社区化管理。

第五条  城中村改造在市人民政府的统一领导下，由市城中村改造领导小组负责统筹城中村改造工作，研究制订城中村改造的指导性政策，协调解决核心区城中村改造的重大问题。市人民政府成立农转居公寓安置建设管理中心（以下简称“建管中心”），为城中村改造工作的实施主体，负责改造项目立项、融资、资金平衡、安置小区建设管理等工作，业务上接受市城中村改造工作领导小组的指导。聚业建设开发有限公司作为建管中心的下属公司，为安置小区建设的业主单位，负责安置房的建设。

市农办、监察、发改、公安、民政、人力社保、财政、国土、建设（规划）、执法、审计、电力、通讯、广电等有关部门和单位应按照各自职责，协同做好城中村改造的管理和服务工作。各镇乡（街道）是本辖区城中村改造的工作主体，负责改造项目的征地、拆迁补偿、社会稳定等工作。

第二章 规划与建设

第六条 市建设（规划）部门依据城市总体规划和土地利用总体规划，优先编制城中村改造专项规划和年度计划，用于指导城中村改造和集中安置小区规划。

城中村改造规划和年度计划按下列次序确定优先安置顺序：

（一）重点工程项目涉及需搬迁的村；

（二）城市规划建设即将开发建设的村；

（三）其他列入城中村改造规划范围的村。

第七条 集中安置小区建设用地的规划条件应严格控制，一般用于建设高层、小高层公寓，禁止建设联体式、独立式住宅。

集中安置小区用地以划拨方式供地，按国有土地出让评估价的5%补交土地出让金后，转为国有出让土地。

第八条 根据城中村改造计划和集中安置小区规划，加快城中村安置房建设，逐步建成一批规模适度、配套齐全的集中安置小区，尽量做到“以房等人”。安置小区可以委托具有相应资质、信誉好、业绩优的建设单位进行代建。

第九条　各相关行政主管部门按照职能分工，对城中村改造安置小区建设应当重点服务、优先安排，实行绿色通道。

安置小区项目开工建设、竣工验收等，应依法办理相关许可等手续，确保工程质量和施工安全。

第三章 改造安置政策

第十条　安置对象

城中村改造以村级集体经济组织为单位，安置对象包括：

（一）村级集体经济组织实有登记在册成员；

（二）服兵役前属本村级集体经济组织成员的义务兵、士官；

（三）入学前属本村级集体经济组织成员的全日制大中专院校在校学生；

（四）服刑前属本村级集体经济组织成员的正在改造人员。

安置对象以城中村改造方案批准之日实有登记在册的户籍人口为依据，安置户以原农民私人建房审批户为基数，经公示后由街道、建管中心组织核实确认。

第十一条 房屋拆迁补偿

城中村改造旧房处置价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法确定。

对已办理权证的合法建筑给予拆除补偿。未经登记的建筑由国土、建设、行政执法等有关部门依法认定和处理，认定结果应及时公示。

临时建筑、违法建筑（包括虽经执法部门处罚，但未依法办理权证的）和暂保使用的房屋不作为安置依据。

第十二条 安置方式与标准

城中村改造安置分为公寓式安置、货币化安置二种方式，由安置对象自愿选择其中一种安置方式，鼓励货币化安置。

（一）安置房占地面积的确定

1.农业户，按“双高套”原则就高确定安置房占地面积。在我市农村私人建房最高限额内，按现有合法房屋占地面积就高确定安置房占地面积（现有合法房屋占地面积不足95 m2安置时靠到95 m2；超过95 m2不足110 m2的靠到110 m2；超过110 m2不足125 m2的靠到125 m2；超过125 m2的一律按125 m2安置）；再按我市农村私人建房限额规定： 95 m2（2～4人）、110 m2（5人）、125 m2（6人及以上），选择确定安置房占地面积。改造户比较以上二种方案，就高确定安置房占地面积。

2.非农户，按现有合法房屋占地面积确定安置房占地面积，但最高不得超过125 m2。

3.单人户，现有合法房屋占地面积不足47.5 m2 的，应安置占地面积就高套到47.5 m2 ；超过47.5 m2 的，按合法房屋占地面积确定，但最高不得超过75 m2。

（二）安置房建筑面积的确定

以确定的安置房占地面积为基准，按照1：4的比例确定公寓式安置房建筑面积。

（三）安置房价格的确定

1.公寓式安置房建安价：按征收所在地公寓式安置房的建安成本确定；

2. 公寓式安置房市场价：按征收所在地公寓式安置房模拟评估市场单价确定；

3. 公寓式安置房回购价：公寓式安置房市场价再减去建安价；

建安价、市场价由市城中村改造领导小组办公室委托有资质的评估单位确定并公布，原则上一年内不予变动（到期一年根据市场行情重新评估并及时公布）。

第十三条 安置款结算

（一）公寓式安置

安置房建筑面积在安置标准面积范围内，公寓式安置房按建安价收取。被征收户可根据安置面积自由组合。因户型关系超出安置标准面积5 m2以内的，超出部分按建安价收取；超6～10 m2的（最高不得超出10 m2），按市场价80%收取房款；不足安置标准面积的，差额部分按政府回购价给予补偿。但差额部分原则上不得超过安置标准的三分之一。车库（车位）、附房、阁楼等不计入安置面积，按市场评估价收取。

安置房在按规定办理房屋所有权证、土地使用权证后，可以上市交易。

（二）货币化安置

由征收人开具商品房安置证明（以下简称“房票”），被征收人凭收到的房票，在全市范围内经公开招标或审核公布的开发企业楼盘中，自由选择购买商品房。被征收人所购买的商品房（含车库、车位、储藏间等）成交价不得低于房票面值的60%，剩余部分（房票面值的40%以内）按政府回购价给予兑现，同时扣除剩余部分的奖励。商品房总价高于房票面值部分由被征收人自行承担。

房票面值由安置房回购款和货币化安置奖励款组成。

货币化安置奖励款按安置房回购款的10%给予奖励。

房票不适用于二手房交易，不得套现、转让、赠送，一年内使用。

逾期未使用的，扣除奖励部分后，按回购价的80%给予兑现。

第四章 实施程序

第十四条 核心区城中村改造的拆迁补偿安置按下列程序实施：

（一）提出方案。建管中心根据安置对象的意愿、镇乡（街道）的初审意见，组织编制城中村改造方案，具体包括村及村民的基本情况、村民补偿安置方案、村集体经济补偿安置方案等内容。

城中村改造方案经村民代表会讨论且三分之二同意后，由镇乡（街道）报市城中村改造工作领导小组审查，市城中村改造工作领导小组在征求国土、建设（规划）等部门意见后，提请市政府批准实施。

（二）签订协议。镇乡（街道）根据批准的城中村改造方案，与村及村民签订补偿安置协议。

（三）拆除旧房。根据补偿安置协议，镇乡（街道）组织具有相应资质的企业拆除房屋以及村集体土地上的其他建筑物、构筑物和附属物。

（四）土地征收。宅基地和其他村庄建设用地、农用地等村集体土地，依法征收为国有土地。

（五）房屋交付。建管中心结合实际，按照公开、公平、公正的原则，制订安置房的挑房原则和办法。

（六）后续工作。进行资产清算和档案资料的移交。

第十五条 国土、建设（规划）、公证等部门，按照各自职责依法停止核心区城中村范围内宅基地审批和国有划拨土地性质变更等手续，停止房屋新建、改建、扩建审批，停止土地使用权和房屋所有权变更和房地产产权公证。确系存在安全隐患的危房，经有资质的第三方检测机构鉴定，公示无异议后，属C级危房的由所在镇乡（街道）审核批准后进行修缮（修缮设计方案必须遵循在原址按原面积、原高度、原结构的原则）；属D级危房的统一在集中安置小区进行安置。

第五章 配套政策

第十六条 城中村改造项目经费由建管中心统筹平衡。原城中村村庄建设用地进行出让的，土地出让金扣除相关规费后，由市财政统筹安排。

安置小区内按规划配建的商业用房、车库（车位）、附房、阁楼等出售收入作为城中村改造项目经费，用于项目资金平衡。安置小区内的公共配套房屋的所有权，除依法属于业主共有的以外，由建管中心所有并管理。

第十七条　列入城中村改造安置的对象可按规定参加养老、医疗等社会保险；城中村农业户籍居民享受失地农民的职业培训、就业服务等政策。

第十八条  城中村改造涉及的相关收费，可按照权限和程序报经市政府批准后减收、免收、缓收。

第六章 监督管理

第十九条  城中村改造主体在实施改造过程中应当严格审核确认安置对象、户数以及土地、规划等相关材料。对滥用职权、弄虚作假，徇私舞弊的，依法追究相应的法律责任。给当事人造成损失的，应依法予以赔偿。

第二十条　城中村改造应当严格按照批准的改造方案实施，对未按照改造方案实施或者擅自更改改造方案的行为，由有关部门依照相关法律、法规进行处理。

第七章 附  则

第二十一条　本办法自2016年3月1日起施行，《兰溪市城区住房改造实施办法》（兰政发〔2013〕32号）同时废止。

附件：兰溪市城市核心区范围行政村目录

附件

兰溪市城市核心区范围行政村目录